Impozit dublu pe tot apartamentul pentru balcoanele închise ilegal din 2026
Proprietarii care au închis balconul sau l-au integrat în sufragerie fără forme legale riscă o dublare a impozitului pentru întreaga locuință, începând cu 25 august 2026. Noile reglementări din Codul urbanismului înăspresc drastic sancțiunile fiscale și contravenționale, transformând renovările făcute fără acte într-o povară financiară majoră și într-un blocaj garantat la vânzarea imobilului.
Extinderea spațiului util prin modificarea balconului atrage consecințe fiscale radicale. Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), adoptat prin Legea nr. 169/2026 și aplicabil din 25 august 2026 (care abrogă vechea Lege nr. 50/1991), lucrările neregularizate sunt aspru taxate. Astfel, conform art. 301 alin. (11), construcțiile neautorizate și neintrate în legalitate până la data aplicării noii legi sunt penalizate cu o majorare de 100% a taxelor locale.
Această sancțiune fiscală nu vizează strict suprafața balconului modificat, ci dublează impozitul pentru întregul apartament înregistrat la Direcția de Impozite și Taxe Locale. Suprataxarea se declanșează în momentul în care autoritățile locale constată neregula și se menține până la obținerea unei autorizații de regularizare sau până la demolarea lucrărilor ilegale. Mai mult, achitarea acestui impozit dublu nu scutește proprietarul de alte amenzi și nici nu ține loc de intrare în legalitate.
Capcana demolărilor interioare: diferența dintre închidere și unirea cu sufrageria
Noua legislație face o distincție clară între simpla închidere a limitei exterioare a balconului și integrarea acestuia în spațiul camerei. Dacă pentru închiderea exterioară există o procedură simplificată prin notificare, această facilitate dispare total atunci când proprietarul intervine asupra zidăriei interioare.
Unirea balconului cu sufrageria presupune adesea eliminarea tâmplăriei existente, demolarea parapetului de sub fereastră, lărgirea golului sau modificarea instalațiilor. Aceste operațiuni nu sunt acoperite de permisiunea de a închide balconul și nici nu pot fi încadrate la excepțiile privind compartimentările ușoare, demontabile. Indiferent dacă pe oferta constructorului lucrarea apare sub denumirea generică de „renovare” sau dacă echipa de muncitori dă asigurări verbale că „nu este perete de rezistență”, legea impune evaluări tehnice riguroase.
Înainte de orice demolare, este obligatorie intervenția unui arhitect și, după caz, a unui expert tehnic atestat care să stabilească rolul elementelor vizate. Pentru astfel de intervenții asupra clădirilor existente, Codul cere o autorizație de construire deplină, bazată pe o documentație ce poate include releveul, o expertiză sau o notă tehnică. Prin urmare, dacă un proprietar doar montează tâmplăria conform unui proiect aprobat, poate folosi notificarea, însă vecinul său care dărâmă zidul de sub fereastră trebuie să declare și să autorizeze separat această modificare structurală.
Cum funcționează procedura simplificată a notificării
Conform art. 294 din CATUC, închiderea balcoanelor și a logiilor din blocurile de locuințe se poate face printr-o simplă notificare, dar numai dacă imobilul se află în afara zonelor construite protejate sau a zonelor de protecție a monumentelor istorice (unde regimul juridic trebuie verificat separat). Totuși, lipsa autorizației clasice nu înseamnă absența documentelor.
Articolul 295 obligă proprietarul ca, înainte de deschiderea șantierului, să achite taxele legale și să depună la primărie formularul de notificare însoțit de un proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, întocmit de specialiști competenți. Nu este suficient un apel telefonic sau o înștiințare trimisă după ce geamurile au fost deja montate.
Administrația locală are dreptul să ceară avize, documente suplimentare ori clarificări. De asemenea, primăria poate respinge notificarea dacă proiectul încalcă legea sau poate decide că intervenția necesită, de fapt, o autorizație de construire. În cazul în care instituția nu răspunde, art. 296 prevede procedura aprobării tacite după 15 zile lucrătoare de la înregistrarea notificării, însă șantierul poate începe efectiv abia după scurgerea a încă 15 zile calendaristice. Dacă primăria solicită completări, lucrările nu pot demara până la îndeplinirea tuturor formalităților.
Regula aspectului „unitar” și acordul vecinilor
Un element central al noii legi este caracterul „unitar” al lucrărilor. Proprietarii nu își mai pot modifica balcoanele după propriul gust, ignorând estetica blocului. Intervențiile asupra fațadei unui condominiu trebuie realizate unitar pe întreaga clădire, în baza unei documentații tehnice semnate de arhitecți cu drept de semnătură, care să stabilească exact materialele, aspectul, soluția de închidere și eventualele restricții locale.
Prezența altor balcoane deja închise în bloc nu reprezintă o dovadă a legalității lor și nu scutește pe nimeni de întocmirea propriei documentații. În plus, pentru modificările constructive prevăzute de art. 39 din Legea nr. 196/2018, este obligatoriu acordul a două treimi dintre proprietarii membri ai asociației, precum și consimțământul tuturor vecinilor direct afectați. O simplă semnătură din partea administratorului de bloc nu are valoare juridică pentru a înlocui aceste acorduri, care trebuie corelate cu procedura de notificare sau autorizare.
Amenzi de până la un milion de lei și riscul dosarului penal
Regimul sancționator din noul Cod este gradual, în funcție de gravitatea abaterii și de impactul asupra vecinătăților:
- 5.000 – 50.000 de lei: amendă prevăzută de art. 357 alin. (1) lit. a), coroborat cu alin. (4) lit. a), pentru lucrări efectuate fără notificarea prealabilă sau cu încălcarea proiectului notificat.
- 50.000 – 100.000 de lei: sancțiune distinctă, conform alin. (1) lit. d), pentru omiterea notificării prealabile privind începerea anumitor lucrări exceptate de la autorizare.
- 50.000 – 1.000.000 de lei: plafonul general stabilit de art. 357 alin. (1) lit. b) și alin. (4) lit. b) pentru executarea lucrărilor fără autorizație sau cu încălcarea prevederilor acesteia.
Pentru balcoanele închise cu mulți ani în urmă, noile amenzi nu se aplică în mod automat dacă sunt descoperite în 2026; în aceste cazuri se vor analiza data execuției, prescripția, legislația din acel moment și principiul legii contravenționale mai favorabile.
Totuși, principiul „plătesc amenda și scap” este o iluzie juridică. Pe lângă sancțiunea financiară, inspectorii pot sista șantierul și pot ordona fie intrarea în legalitate, fie readucerea apartamentului la starea inițială. Refuzul proprietarului duce la procese în instanță și la demolarea lucrărilor pe cheltuiala sa. Astfel, cel vinovat ajunge să achite atât costul amenajării inițiale, cât și amenda, expertizele și lucrările de desființare. Mai mult, ignorarea ordinului de oprire a lucrărilor constituie infracțiune și atrage răspunderea penală.
Cum se poate intra în legalitate
Pentru lucrările făcute fără acte, art. 301 din Cod include în mod expres posibilitatea emiterii unei autorizații de regularizare pentru balcoanele închise, cu condiția să nu existe o extindere pe domeniul public. Procesul implică însă verificarea construcției, respectarea normelor de urbanism și de calitate, primăria având dreptul să solicite expertize tehnice și intervenții de punere în conformitate. Dacă structura nu poate îndeplini cerințele legale, singura soluție rămâne desființarea.
Trebuie subliniat că regularizarea închiderii exterioare nu garantează și legalizarea demolării parapetului dintre balcon și sufragerie. Pentru intervenții mai complexe, legea oferă o fereastră excepțională de un an de la intrarea în vigoare, supusă unor costuri și condiții speciale. Proprietarii trebuie să evalueze întregul ansamblu de modificări realizate, fără a presupune că regulile mai blânde pentru închiderea balconului acoperă și demolările interioare.
Blocaje majore la vânzarea sau ipotecarea locuinței
Modificările neacoperite de acte devin un obstacol serios în momentul vânzării apartamentului. Deși o sufragerie extinsă este atractivă vizual în anunțurile imobiliare, notarii, băncile și cumpărătorii solicită documente care să ateste legalitatea tehnică și juridică. Dacă în releveu (schița apartamentului) balconul figurează separat, dar în realitate este unit cu camera, tranzacția se poate bloca sau cumpărătorul se poate retrage.
Există o diferență majoră între o lucrare executată legal, dar neînregistrată încă în cadastru, și o lucrare făcută clandestin — în cel de-al doilea caz, simpla actualizare a schiței cadastrale nu este posibilă fără parcurgerea prealabilă a procedurii de regularizare. În ghidul său dedicat refinanțării ipotecare, BCR explică faptul că modificarea compartimentării sau închiderea balconului fără actualizarea actelor declanșează verificări suplimentare și poate împiedica acceptarea imobilului ca garanție bancară.
Pentru a evita aceste probleme, proprietarii care plănuiesc o renovare trebuie să prezinte mai întâi actele locuinței unui arhitect, detaliind toate intervențiile dorite (inclusiv asupra instalațiilor). Ulterior, se stabilesc cerințele la serviciul de urbanism al primăriei, se obțin acordurile asociației de proprietari, se întocmește proiectul și se parcurge etapa notificării sau a autorizării. La finalul șantierului, este obligatorie recepția lucrărilor (chiar și pentru cele făcute prin notificare) și actualizarea cadastrului. Dacă modificările au fost deja făcute în trecut, este esențial ca înainte de scoaterea apartamentului la vânzare să fie consultați un arhitect, un specialist în cadastru și un notar, pentru a alinia situația din teren cu documentele oficiale.
Explorează subiectele:
