Simplificare și capcane: renovările la bloc, sub noi reguli din 2026
Proprietarii de apartamente din România se pregătesc pentru o serie de schimbări legislative semnificative privind renovările, care vor intra în vigoare începând cu 25 august 2026. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor va abroga Legea nr. 50/1991, introducând o procedură simplificată de notificare pentru anumite tipuri de lucrări cu impact redus. Deși această modificare promite o birocrație diminuată, specialiștii avertizează că prudența rămâne esențială, subliniind că nu orice modificare interioară poate fi realizată fără avize sau consultarea experților, iar riscurile nerespectării legii pot fi substanțiale.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026 , va abroga actuala Lege nr. 50/1991 , aducând modificări importante în ceea ce privește procesul de renovare și modificare a locuințelor. Până la 24 august 2026 inclusiv, se aplică regulile în vigoare, urmând ca din 25 august 2026 să intre în vigoare noile prevederi.
Deși se introduce o procedură simplificată, bazată pe notificarea autorității locale pentru lucrări cu impact redus, este crucial de înțeles că acest lucru nu echivalează cu o libertate totală de intervenție. Regulile fundamentale privind siguranța clădirii și proprietatea comună rămân neschimbate.
Ce lucrări nu necesită, de regulă, autorizație
Lucrările de întreținere și renovare curente, care nu afectează structura de rezistență a imobilului sau aspectul său arhitectural, nu necesită, în principiu, o autorizație de construire. Acestea includ:
- Zugrăvelile, vopsitoriile și alte finisaje interioare.
- Înlocuirea parchetului, a gresiei sau a altor tipuri de pardoseli.
- Reparațiile și înlocuirea tâmplăriei interioare.
- Anumite reparații la instalațiile interioare.
- Înlocuirea tâmplăriei exterioare, dacă nu se modifică golurile existente și aspectul general al clădirii.
Aceste excepții sunt deja prevăzute de Legea nr. 50/1991 și se vor menține și sub noul Cod pentru renovările pur cosmetice.
Dărâmarea pereților: structural sau nestructural?
Nu orice perete poate fi demolat la libera alegere a proprietarului, chiar dacă nu pare "de rezistență". Este esențial să se facă distincția între elementele structurale, care contribuie la stabilitatea clădirii, și compartimentările nestructurale. Intervențiile asupra elementelor structurale necesită întotdeauna expertiză specializată și proiectare, fiind excluse din categoria lucrărilor cu procedură simplificată.
Noul Cod, începând cu 25 august 2026, introduce procedura simplificată pentru anumite modificări de compartimentare interioară, cu condiția ca acestea să fie nestructurale, demontabile, realizate din materiale ușoare și să nu afecteze căile de evacuare, instalațiile de securitate la incendiu sau cerințele de rezistență la foc. Un exemplu ar fi o compartimentare ușoară din gips-carton.
Prin urmare, înainte de a demola, întrebarea corectă este: "ce tip de perete este, ce modificare doresc să fac și ce procedură legală se aplică acestei intervenții?".
Notificarea în loc de autorizație: ce înseamnă cu adevărat
Una dintre cele mai importante noutăți ale viitorului Cod este introducerea procedurii simplificate de notificare pentru anumite lucrări cu impact redus. Aceasta permite proprietarului să notifice autoritatea publică competentă, în locul obținerii unei autorizații clasice, conform condițiilor și documentației stabilite de lege. Este vital de înțeles, însă, că "fără autorizație" nu înseamnă "fără proiect, fără specialiști, fără documente, fără respectarea normelor de securitate sau fără respectarea regulilor condominiului". Noul Cod simplifică doar procesul administrativ pentru intervenții clar delimitate, nu transformă renovarea într-o activitate complet liberă.
Cea mai sigură abordare rămâne consultarea unui specialist – arhitect sau inginer structurist – înainte de a efectua o demolare sau o recompartimentare semnificativă. Grosimea unui perete nu este suficientă pentru a determina rolul său structural, iar sistemele constructive diferă. În plus, pereții sau ghenele pot ascunde instalații comune ale condominiului.
Provocările blocurilor vechi și noi
Indiferent de vechimea imobilului, evaluarea tehnică este crucială. În blocurile vechi, pot exista intervenții anterioare neînregistrate (goluri executate, pereți eliminați, instalații mutate), iar situația reală a construcției poate fi diferită de planurile inițiale. Pentru imobilele vulnerabile seismic, monumentele istorice sau clădirile din zone protejate, pot exista condiții și avize suplimentare.
Nici blocurile noi nu oferă libertate absolută. Este necesară verificarea sistemului structural și a proiectului clădirii, deoarece pereții pot avea funcții diferite, iar prin apartament pot trece instalații care nu aparțin exclusiv proprietarului. Legea nr. 196/2018 , privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, stipulează că modificările în proprietatea individuală pot fi făcute doar fără a pune în pericol integritatea structurală, rezistența mecanică, stabilitatea și siguranța clădirii, și fără a afecta buna funcționare a instalațiilor. Structura de rezistență, fațadele și numeroase instalații sunt considerate proprietate comună.
Zidurile comune și mutarea instalațiilor
O atenție deosebită trebuie acordată pereților care despart două proprietăți sau care separă o proprietate individuală de părți comune (casa scării, de exemplu). Aceștia sunt considerați proprietate comună, conform Legii nr. 196/2018, iar reamplasarea lor necesită acordul proprietarilor afectați și respectarea unor proceduri tehnice și administrative stricte, mult mai exigente decât o simplă notificare.
Mutarea bucătăriilor sau băilor reprezintă o intervenție complexă, care poate presupune modificări la instalațiile de apă, canalizare, gaze, ventilație, încălzire și electrice. Multe dintre aceste instalații pot fi proprietate comună sau pot deservi mai multe apartamente. Legea nr. 196/2018 impune reguli speciale și, adesea, documentație tehnică, intervenția furnizorilor și aprobările asociației sau ale proprietarilor afectați. Simplul fapt că modificările sunt "în interiorul apartamentului" nu le scutește de la aceste reguli.
Închiderea balconului și fațada blocului
Închiderea balcoanelor sau a logiilor a fost, până acum, legată de procedura de autorizare. Din 25 august 2026, noul Cod include închiderea unitară a logiilor și balcoanelor din locuințele colective printre intervențiile ce pot intra în procedura simplificată. Cuvântul cheie este "unitară". Proprietarul nu primește dreptul de a modifica discreționar aspectul exterior al apartamentului. Fațadele sunt părți comune ale condominiului (Legea nr. 196/2018), iar modificarea aspectului lor se face doar unitar, pe baza unei documentații tehnice, cu respectarea reglementărilor urbanistice locale și după obținerea informațiilor și restricțiilor de la autoritatea locală.
Înlocuirea tâmplăriei exterioare poate intra în categoria lucrărilor fără autorizație, dacă nu se lărgesc golurile, nu se transformă ferestrele în uși și nu se intervine asupra structurii sau a configurației fațadei. Modificarea golului unei ferestre este, din punct de vedere juridic, o lucrare diferită de simpla sa înlocuire.
Acordul asociației nu înlocuiește actele legale
O confuzie frecventă este că acordul asociației de proprietari sau semnăturile vecinilor pot înlocui actele cerute de primărie. Acest lucru este incorect. Dacă legislația în construcții impune autorizație, notificare sau proiect, acordul asociației nu le poate substitui. Pe de altă parte, îndeplinirea procedurii administrative nu permite ignorarea drepturilor celorlalți coproprietari sau a regimului proprietății comune, conform Legii nr. 196/2018, care stabilește condiții separate pentru modificarea elementelor comune sau a instalațiilor comune.
Riscuri semnificative în cazul lucrărilor ilegale
Începerea lucrărilor fără respectarea procedurii legale reprezintă un risc major. Proprietarii se pot confrunta cu sancțiuni, oprirea lucrărilor și obligația de a remedia sau chiar desființa intervenția. Deși noul Cod introduce o procedură de regularizare pentru anumite construcții realizate fără acte, aceasta nu echivalează cu un drept automat de a păstra orice lucrare ilegală. Regularizarea este condiționată de îndeplinirea cerințelor tehnice și urbanistice. O amendă nu legalizează automat o lucrare ilegală; cea mai sigură și mai ieftină cale este respectarea regulilor înainte de a începe șantierul.
O recompartimentare efectuată fără documentele necesare poate genera probleme pe termen lung, inclusiv dificultăți la vânzarea apartamentului sau la obținerea unei finanțări bancare, deoarece situația reală nu va corespunde documentației cadastrale. Acest lucru poate necesita actualizarea actelor, documentații suplimentare, costuri și, în cazuri extreme, readucerea spațiului la configurația inițială. Legea nr. 196/2018 obligă, de asemenea, proprietarii să comunice anumite modificări de suprafață și să le introducă în documentația tehnică a construcției.
Regula de aur: consultă-te înainte de a acționa
Din 25 august 2026, lucrările de renovare pot fi încadrate în trei categorii: cele cosmetice, fără autorizație; cele cu impact redus (anumite compartimentări interioare nestructurale, demontabile, din materiale ușoare), care pot beneficia de procedura simplificată de notificare; și cele complexe (intervenții structurale, modificări ale elementelor comune), care rămân supuse cerințelor tehnice și administrative complete. Este esențial de reținut că dreptul proprietarului se oprește acolo unde începe siguranța clădirii, proprietatea comună și dreptul vecinilor.
Așadar, înainte de a estima costul demolării unui perete, întrebarea crucială este: "Am voie să-l demolez și ce demersuri legale și tehnice trebuie să fac înainte?". Răspunsul obținut în faza de planificare poate salva proprietarul de amenzi, cheltuieli suplimentare și riscuri care pot afecta siguranța întregului imobil.
Explorează subiectele:
Renovări apartamentCodul urbanismuluiAutorizație de construire
