Noile reguli pentru renovarea apartamentului: când poți lucra fără firmă
Proprietarii care doresc să își renoveze locuințele cu costuri reduse, gestionând lucrările pe cont propriu, trebuie să fie extrem de atenți la încadrarea legală a intervențiilor. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), intrat în vigoare pe 25 august 2026, restrânge semnificativ execuția în regie proprie pentru clădirile existente, dar păstrează o excepție esențială: lucrările supuse procedurii notificării pot fi organizate în continuare fără contractarea obligatorie a unui antreprenor general.
Deși legislația actuală limitează intervențiile realizate direct de beneficiari asupra imobilelor existente, simplul fapt că o lucrare necesită notificarea primăriei nu îl obligă automat pe proprietar să angajeze o firmă de construcții. Totuși, organizarea șantierului pe cont propriu nu scutește pe nimeni de respectarea cerințelor tehnice, de obținerea unui proiect de specialitate și de asumarea răspunderii legale pentru rezultatul final.
Excepția notificării față de interdicția generală
Ca regulă de bază, articolul 285 din Legea nr. 169/2026 limitează lucrările în regie proprie strict la operațiunile de întreținere și reparații curente. Orice altă intervenție este interzisă în acest regim, indiferent cât de mică sau simplă pare clădirea și indiferent de „clasa de consecință” a acesteia – termen care definește gravitatea urmărilor în cazul în care structura ar ceda.
Acest articol nu trebuie însă interpretat izolat. CATUC instituie un regim separat pentru intervențiile derulate prin notificare. Mai exact, articolul 298 permite în mod expres ca lucrările notificate conform articolului 294 să fie duse la bun sfârșit fie cu ajutorul unor antreprenori, fie în regie proprie.
Conform principiilor juridice, regula specială are prioritate în domeniul său față de cea generală. Astfel, dacă o intervenție respectă întocmai condițiile articolului 294, proprietarul o poate gestiona singur, fără ca restricțiile articolului 285 să îl oblige să semneze un contract pentru întreaga lucrare cu un antreprenor. Această posibilitate este menționată distinct și în precizările Ministerului Dezvoltării referitoare la CATUC, documente care însă doar explică, fără a modifica legea. Atenție însă: simpla depunere a unei notificări la primărie nu legalizează o lucrare care, prin natura ei, nu se încadrează în această procedură.
Ce presupune, concret, execuția în „regie proprie”
Conceptul de „regie proprie” vizează modul de organizare a execuției, spre deosebire de „autorizație” sau „notificare”, care reprezintă procedurile legale ce permit demararea lucrărilor. În timp ce antreprenorul este entitatea care preia prin contract realizarea întregului proiect și obligațiile aferente, în regie proprie beneficiarul este cel care coordonează direct renovarea.
În acest scenariu, proprietarul își poate achiziționa materialele, poate planifica etapele șantierului și poate munci efectiv la acele operațiuni pe care legea îi permite să le facă personal. Acest lucru nu înseamnă că este obligat să lucreze singur la tot sau că nu are voie să cheme meseriași și specialiști pentru diverse etape. Pe de altă parte, simplul fapt că un proprietar își cumpără singur gresia din magazin nu transformă automat întreaga renovare într-o lucrare în regie proprie.
De la simplul văruit la modificarea băii: cum se împart lucrările
Pentru a ști ce reguli se aplică, nu este suficient ca proprietarul să folosească termenul generic de „renovare”, ci trebuie analizată fiecare operațiune în parte:
1. Lucrări fără nicio formalitate: Articolul 299 enumeră intervențiile care nu necesită nici autorizație, nici notificare prealabilă. Pentru imobilele aflate în afara zonelor protejate, aici intră reparațiile ori schimbarea finisajelor interioare, a pardoselilor și a tâmplăriei interioare. Prin urmare, zugrăvitul unei camere sau montarea unui parchet nou nu reprezintă o reconfigurare a locuinței. Totuși, chiar și fără acte la primărie, normele tehnice și legislația sectorială rămân obligatorii, iar pentru clădirile din zone protejate regulile trebuie verificate separat.
2. Lucrări pe bază de notificare: Articolul 294 include în această categorie închiderea unitară a balcoanelor și logiilor în blocurile de locuințe, precum și renovarea sau extinderea bucătăriei ori a băii (pentru imobilele situate în afara zonelor construite protejate sau de protecție a monumentelor istorice). Diferențele practice sunt însă majore: schimbarea faianței în baie este complet diferită de mărirea încăperii. Extinderea nu oferă dreptul de a dărâma orice perete. De altfel, prevederea de la punctul (v) privind remodelarea pereților vizează exclusiv casele (locuințele unifamiliale) și nu permite demolarea pereților în apartamentele de bloc. Compartimentările ușoare, demontabile și nestructurale sunt reglementate separat în Cod, având impuse condiții specifice de securitate la incendiu.
Proiectul tehnic rămâne obligatoriu, chiar și fără antreprenor
Organizarea lucrărilor pe cont propriu în baza notificării nu elimină necesitatea specialiștilor. Articolul 297 impune existența unui proiect tehnic de execuție cu conținut simplificat, realizat de profesioniști autorizați. „Simplificat” înseamnă doar că documentația este adaptată acestei proceduri, nicidecum că proprietarul poate lucra după o schiță desenată de el.
Mai mult, articolul 298 alineatul (2) elimină obligativitatea verificării tehnice pentru cerințele fundamentale de calitate în această procedură, însă plasează întreaga responsabilitate pentru corectitudinea soluției direct pe umerii proiectanților. Așadar, eliminarea verificării proiectului nu înseamnă eliminarea proiectului în sine, iar proprietarul este obligat să respecte soluțiile tehnice și să apeleze la persoane cu competențe legale pentru fiecare operațiune specifică.
Termene de așteptare, recepție și răspundere legală
Cei care depun o notificare nu pot începe spartul pereților a doua zi. Conform articolului 296, aprobarea tacită intervine abia după 15 zile lucrătoare de la înregistrarea documentului. În acest răstimp, primăria are dreptul să ceară lămuriri, acte suplimentare, să respingă notificarea sau să decidă că este nevoie, de fapt, de o autorizație de construire. Ulterior, alineatul (6) prevede un alt termen de 15 zile calendaristice pentru demararea efectivă a șantierului, calculat după expirarea perioadei de aprobare tacită sau după îndeplinirea tuturor condițiilor cerute de autorități.
Din punct de vedere juridic, articolul 297 stabilește că notificarea funcționează ca o declarație pe propria răspundere a proprietarului că lucrarea se încadrează în condițiile legii. Respectarea normelor tehnice și de urbanism este obligatorie, iar răspunderea pentru eventualele greșeli este împărțită, conform atribuțiilor legale, între beneficiar, proiectanți și executanți. Dacă pe parcurs șantierul depășește cadrul proiectului notificat, lucrarea trebuie reevaluată legal, neputând fi continuată sub umbrela aceleiași „renovări”.
La finalizarea intervenției, articolul 298 impune efectuarea recepției. Procesul-verbal aferent trebuie înscris în Registrul Național al Construcțiilor, iar până când această platformă devine funcțională, o copie a documentului trebuie trimisă către Inspectoratul de Stat în Construcții. În concluzie, orice calcul de economisire prin regie proprie trebuie să includă obligatoriu costurile pentru proiectare, specialiști și formalități administrative.
Explorează subiectele:
