Ghidul cumpărătorului de apartament în 2026. Cele 3 documente tehnice care îți spun dacă blocul se va prăbuși sau nu

Cumpărarea unui apartament este cea mai mare investiție din viața unui om obișnuit. Și totuși, puțini cumpărători știu ce întrebări tehnice să pună înainte să semneze contractul. Mariana Garștea, ingineră și președinta Asociației Profesionale pentru Monitorizare Geotehnică și Structurală (APMGS), explică ce documente trebuie cerute, ce semnale de alarmă trebuie urmărite și de ce cartea tehnică a unei clădiri este mai importantă decât orice randare 3D.

Piața imobiliară rezidențială din România în 2026 continuă să fie marcată de prețuri ridicate și cerere activă, dar și de o reticență în decizii de cumpărare, potrivit celor mai recente analize și declarații ale experților în domeniu.

Datele disponibile arată că, la nivel național, prețul mediu solicitat pentru apartamente a depășit cu mult pragul de 2 000 euro pe metru pătrat util, iar marile orașe rămân cele mai dinamice piețe, cu evoluții notabile pe segmentul locuințelor noi – de exemplu, în București apartamentele noi s‑au scumpit cu peste 20 % în ultimul an.

„Ne uităm la randări 3D și la culoarea de pe pereți"

Pe de altă parte, volumul tranzacțiilor este mai mic comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, ceea ce reflectă o atitudine mai prudentă din partea cumpărătorilor. Spre exemplu, tranzacțiile cu apartamente în București au scăzut semnificativ în primele luni ale anului, iar decizia de achiziție se ia mai greu. Prețurile la apartamente au crescut cel mai mult în București (+22%), Craiova (+15%) și Timișoara (+11%) în martie 2026 comparativ cu luna similară a anului trecut.

Practic, achiziția unui apartament devine o decizie cu atât mai importantă. Cu toate acestea, mulți români se lasă înșelați de randările frumoase ale dezvoltatorilor, scăpând din vedere cel mai important aspect: soliditatea clădirii.

„Cumpărarea unei locuințe este cea mai mare investiție pe care poate să o facă un om obișnuit într-o viață. Și totuși, paradoxal, este singura investiție majoră pe care o facem fără să cerem date despre cum s-a comportat acel activ imobiliar în timp, în timpul execuției, și cum se va comporta în exploatare. Pe o mașină la mâna a doua cerem istoric de service, cerem toate aceste informații. Însă la un apartament de 100.000, de 150.000, 200.000 de euro, ne uităm la randări 3D și la culoarea de pe pereți. Mie nu mi se pare normal", spune Mariana Garștea, președinte APMGS.

Primul lucru pe care îl recomandă Mariana Garștea oricărui viitor proprietar este să înțeleagă ce este cartea tehnică a unei construcții și, mai ales, să o ceară.

„Capitolul D este despre documentația privind exploatarea, întreținerea, repararea, urmărirea comportării în timp și post-utilizarea construcției. Practic, acest capitol, în momentul în care îl ceri, este un fel de contract nescris pentru următorii 50 de ani. Pentru că noi cumpărăm apartamente acum și cu gândul că le predăm generațiilor viitoare", subliniază Mariana Garștea.

Când capitolul D lipsește, trebuie să ne punem întrebări

Potrivit specialistei, absența acestui document nu este un semnal clar că nimeni nu s-a preocupat de sănătatea structurală a clădirii.

„Dacă nu există niciun raport de urmărire a comportării în timp, înseamnă că nici în faza de proiectare, nici în faza de execuție, nimeni, absolut nimeni nu s-a preocupat de comportarea în timp a acelei structuri, a acelui activ imobiliar. Și asta e o problemă pe care nu o vezi până o vezi. Pentru că problemele structurale sunt urâte în momentul în care deja le vezi — în momentul în care vezi fisuri, este foarte posibil să ai tasări diferențiale, și asta se rezolvă greu cu expertize", arată Mariana Garștea.

Atenție la „atârnători”! Cum se „lipesc” agenții imobiliari de tranzacții în curs pentru a stoarce bani de la români

Scopul monitorizării, explică specialista, nu este să documenteze dezastrul, ci să permită intervenția înainte ca problemele să devină vizibile cu ochiul liber.

Studiul geotehnic: ce se ascunde sub fundație

Un al doilea document esențial pe care puțini cumpărători îl solicită este studiul geotehnic al amplasamentului. Acesta indică ce condiții de teren există la fața locului, inclusiv nivelul apei subterane, un factor critic pentru clădirile cu subsol.

„Apa este cel mai mare dușman al unei construcții, dacă ajunge la fierul din betonul armat, se întâmplă lucruri urâte. Dacă nivelul apei este destul de sus și tu ai subsolul la minus 10, iar nivelul apei este la minus 5, este clar că din faza de proiectare și execuție, toți cei implicați au trebuit să ia măsuri astfel încât apa să nu afecteze structura clădirii în faza de exploatare", explică președinta APMGS.

Un detaliu tehnic pe care puțini îl verifică este dacă coordonatele din studiul geotehnic corespund efectiv amplasamentului clădirii sau au fost preluate prin extrapolare de la alt șantier.

Cum reacționează dezvoltatorul

Dincolo de documente, Mariana Garștea recomandă o strategie simplă: pune întrebări tehnice și observă reacția.

„În momentul în care deschizi un dialog tehnic cu dezvoltatorul, întreabă chestii tehnice. Intră un pic în subiectul tehnic din toate punctele de vedere și o să vezi reacția lui. Dacă el este crispat, uimit de întrebări, și mai ales dacă nu vrea să-ți dea informațiile, ar trebui să te pună pe gânduri. Nu ai de ce să nu fii transparent dacă totul este bine făcut. Dacă acum evită întrebările tehnice, gândește-te ce va face peste 2 ani, când o să ai fisuri în subsol sau infiltrații și ești deja proprietar", spune Mariana Garștea.

O recomandarea practică este vizitați un bloc construit anterior de același dezvoltator și discutați direct cu câțiva proprietari.

Infrastructura din jur contează la fel de mult ca apartamentul

Un aspect neglijat sistematic de cumpărători este infrastructura din afara blocului: accesul auto, rețelele de canalizare, alimentarea cu electricitate.

„Interesați-vă despre canalizare și utilități. Rețeaua publică este dimensionată pentru ce există deja? Avem atâtea cazuri de complexe rezidențiale unde rețeaua publică nu este dimensionată pentru un volum suplimentar atât de mare. (...) Gândiți-vă și la densitate: în situații de urgență, ce se întâmplă când trebuie să iasă 100 de oameni din cartier?" subliniază specialista.

Cât costă o garsonieră în Mamaia: vederea la mare adaugă la preț câteva zeci de mii de euro

Ce poate face un cumpărător înainte să semneze

În concluzie, Mariana Garștea recomandă:

• Cereți cartea tehnică a construcției, în special capitolul D, cu rapoartele de urmărire a comportării în timp
• Cereți studiul geotehnic al amplasamentului și verificați că este specific locației respective
• Verificați procesul-verbal de recepție și lista de neconformități rezolvate
• Angajați un inginer specialist pentru o evaluare tehnică de 2-3ore înainte de achiziție
• Urmăriți grupurile de pe Facebook ale asociațiilor de proprietari pentru a identifica dezvoltatori problematici
• Vizitați un bloc anterior al aceluiași dezvoltator și discutați cu proprietarii
• Verificați infrastructura: acces auto, canalizare, rețea electrică, risc de inundație