Capcana apartamentelor „ieftine”: cum sar reparațiile ascunse la 12.000 de euro
Achiziția unei locuințe la un preț aparent avantajos se poate transforma rapid într-o gaură financiară dacă decizia se bazează doar pe o primă impresie estetică. Un apartament vândut cu câteva mii de euro sub media pieței poate ascunde defecțiuni grave la instalații sau structură, obligând noul proprietar să scoată din buzunar chiar și 12.000 de euro imediat după mutare.
Finisajele moderne nu garantează lipsa problemelor ascunse Foto: Pixabay
Mulți cumpărători se lasă convinși de o singură vizionare și de promisiunile vânzătorului, fără să ia în calcul o evaluare tehnică riguroasă înainte de a semna contractul. Cosmin Răileanu, un antreprenor care activează de 12 ani în sectorul materialelor de construcții, a explicat pentru „Adevărul” cum o renovare superficială sau infiltrațiile mascate pot anula complet avantajul unui preț redus și când este momentul ca un client să renunțe la tranzacție.
„Mi se pare paradoxal că atunci când cumpărăm o mașină de 10.000 de euro, mulți dintre noi o ducem la service pentru o verificare tehnică. Dar când cumpărăm un apartament de 100.000 de euro, ne mulțumim uneori cu o vizionare și cu promisiunile vânzătorului”, atrage atenția Cosmin Răileanu.
Matematica unei false economii: de la 75.000 la 87.000 de euro
Suma plătită vânzătorului nu reflectă întotdeauna costul real al proprietății. Pentru a ilustra acest risc, specialistul oferă exemplul unui apartament cu două camere cumpărat cu 75.000 de euro – un preț cu circa 5.000 de euro mai mic față de alte oferte similare de pe piață. Entuziasmul economiei inițiale dispare însă dacă, după mutare, noul proprietar constată că finisajele ascund defecte, baia necesită refacere completă, iar instalațiile sunt compromise.
În acest caz, nota de plată pentru șantierul neprevăzut se poate ridica la 60.000 de lei (aproximativ 12.000 de euro). Conform calculelor făcute de antreprenor, bugetul de reparații s-ar împărți astfel:
- 18.000 de lei pentru refacerea pereților, a pardoselilor și a finisajelor;
- 15.000 de lei pentru renovarea băii și aplicarea hidroizolației;
- 12.000 de lei pentru înlocuirea instalației electrice și reparațiile conexe;
- 8.000 de lei pentru remedierea instalațiilor sanitare;
- 7.000 de lei ca fond de rezervă pentru situații neprevăzute.
Trăgând linie, apartamentul ajunge să coste 87.000 de euro, sumă care nu include taxele notariale, timpul pierdut cu șantierul sau eventuala chirie plătită pe durata lucrărilor. Practic, cheltuielile cu reparațiile depășesc cu aproximativ 7.000 de euro reducerea obținută la achiziție.
„Nu orice apartament ieftin este o oportunitate. Uneori este doar o problemă scumpă, vândută la reducere”, punctează Răileanu.
Cosmetizarea care ascunde defecte costisitoare
De-a lungul celor 12 ani de experiență în domeniu, antreprenorul a întâlnit numeroși proprietari nevoiți să demareze șantiere majore imediat după ce au cumpărat locuințe promovate drept „gata de mutat”. „Cele mai scumpe probleme sunt, de multe ori, cele care nu se văd”, subliniază acesta.
Un strat proaspăt de vopsea lavabilă poate camufla temporar fisuri, mucegai sau urme de infiltrații, în timp ce plăcile noi de gresie și faianță nu garantează că țevile sau cablurile electrice din spate au fost schimbate. Cele mai vulnerabile zone sunt băile, terasele, acoperișurile, ferestrele, precum și spațiile unde au avut loc recompartimentări. Dacă infiltrațiile ajung să afecteze și apartamentele învecinate sau dacă s-a intervenit ilegal asupra structurii de rezistență, costurile și riscurile cresc exponențial.
Orientativ, în funcție de complexitatea lucrării, doar schimbarea instalației electrice într-o locuință cu două camere variază între 5.000 și 12.000 de lei. De asemenea, refacerea completă a unei băi (instalații, hidroizolație, finisaje) scoate din buzunar între 8.000 și 15.000 de lei, sau chiar peste acest prag.
„Trebuie înțeles un lucru: finisajele frumoase nu reprezintă o garanție a calității construcției. Uneori, ceea ce pare o renovare este doar o cosmetizare”, explică specialistul.
Ghid de supraviețuire la vizionare: de la verificarea prizelor la discuția cu vecinii
Pentru a evita transformarea unei investiții în ani de cheltuieli neprevăzute, o simplă vizionare – mai ales într-un imobil proaspăt renovat – nu este suficientă. Cumpărătorii trebuie să fie atenți la detalii precum mirosul persistent de umezeală, condensul excesiv, vopseaua umflată sau diferențele suspecte de finisaj.
La nivel practic, verificările preliminare ar trebui să vizeze:
- Instalațiile sanitare: testarea presiunii apei, modul în care funcționează scurgerile și identificarea eventualelor pierderi;
- Rețeaua electrică: observarea prizelor deteriorate sau care se încălzesc anormal, precum și a improvizațiilor la tabloul electric – semnale clare că este nevoie de un electrician autorizat;
- Tâmplăria: verificarea etanșeității ferestrelor (dacă se închid corect, dacă pătrunde aer sau apă pe lângă rame și dacă se formează condens).
Pe lângă inspecția vizuală, Cosmin Răileanu oferă un sfat practic adesea ignorat: „Aș mai recomanda ceva foarte simplu: discutați cu vecinii. Uneori, vecinii cunosc istoricul infiltrațiilor, problemele instalațiilor comune, starea acoperișului sau lucrările care au fost făcute în apartament”.
Atunci când există suspiciuni privind pereți eliminați, fisuri majore sau alte intervenții cu impact structural, este obligatorie apelarea la un specialist. O inspecție tehnică independentă realizată înainte de semnarea actelor costă, orientativ, între 1.400 și peste 5.000 de lei, în funcție de pachetul de servicii, la care se poate adăuga separat costul unei expertize structurale.
„Investim zeci sau sute de mii de euro într-o proprietate, dar uneori evităm să cheltuim câteva sute de euro pentru a verifica dacă investiția este sigură”, remarcă antreprenorul. Descoperirea unor defecte nu impune automat anularea achiziției, ci poate servi drept argument solid pentru negocierea prețului. Totuși, prudența maximă este justificată dacă vânzătorul refuză verificările tehnice sau dacă sunt identificate riscuri grave de siguranță și modificări neautorizate la structura de rezistență.
Capcanele din acte și soluțiile legale după cumpărare
Siguranța tranzacției depinde în egală măsură de rigoarea juridică. Înainte de a plăti avansul, trebuie analizate actele de proprietate, extrasul de carte funciară și cadastrul, pentru a confirma identitatea proprietarului, eventualele sarcini și concordanța dintre schițe și realitatea din teren. De asemenea, trebuie verificate documentele fiscale, existența autorizațiilor pentru modificările interioare (acolo unde legea o cere) și datoriile la întreținere sau utilități. Pentru blocurile vechi, istoricul expertizelor seismice este crucial, fiind recomandată colaborarea strânsă cu notarul și cu un expert tehnic atestat.
Ce se întâmplă însă dacă defectele ies la iveală abia după mutare? Dacă situația nu prezintă un pericol iminent care să impună intervenția de urgență, primul pas este documentarea riguroasă a problemelor înainte de a începe reparațiile: fotografii, filmări, devize estimative și constatări tehnice.
Cumpărătorul este protejat, în anumite limite, de prevederile Codului civil referitoare la viciile ascunse. Răileanu precizează însă că nu orice defecțiune intră automat sub această încadrare. Este esențial de stabilit dacă problema (sau cauza ei) exista deja la momentul predării imobilului, dacă ar fi putut fi sesizată printr-o verificare normală și care sunt clauzele specifice ale contractului de vânzare-cumpărare.
Cu ajutorul unui avocat care să evalueze șansele de recuperare a prejudiciului și respectând termenele legale de notificare a vânzătorului, noul proprietar poate cere fie repararea defectelor, fie diminuarea prețului, fie chiar anularea vânzării, în cazurile prevăzute de lege. Pe termen lung însă, antreprenorul consideră că piața imobiliară are nevoie de o responsabilizare mai clară a constructorilor și de un control mai strict al calității, astfel încât istoricul tehnic al unei locuințe să fie transparent pentru orice cumpărător.
Explorează subiectele:
