Impozit dublu pentru balcoanele închise? Ce acte te scapă de noile sancțiuni din august 2026
Adoptarea noului Cod al urbanismului a stârnit îngrijorare în rândul proprietarilor de apartamente, însă existența unui balcon închis nu atrage în mod automat dublarea impozitului sau declararea lucrării drept ilegală. Legalitatea intervenției depinde strict de momentul în care a fost efectuată, de actele existente la acea dată și de includerea ei într-un eventual proiect comun de reabilitare a blocului.
Intrarea în vigoare a Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (adoptat prin Legea nr. 169/2026) aduce reguli stricte, inclusiv o majorare cu 100% a impozitului pe clădiri pentru anumite construcții neautorizate. Cu toate acestea, data de 25 august 2026 marchează doar debutul noului cadru legislativ, nu momentul în care orice balcon fără acte va genera automat un impozit dublu. Verificarea istoricului lucrării este esențială, în special pentru intervențiile făcute înainte de 1990 sau prin programele de reabilitare termică ale primăriilor.
Cum și când se aplică majorarea de 100% a impozitului
Conform articolului 301 alin. (11), sunt vizate clădirile ridicate fără respectarea autorizației sau a procedurilor legale, care nu au fost regularizate până la intrarea în vigoare a noului Cod. Dublarea impozitului nu se aplică din oficiu, ci doar din momentul în care autoritatea locală competentă constată oficial situația de construire neautorizată. Măsura fiscală se menține până când proprietarul obține autorizația de regularizare sau desființează lucrările, conform legii.
Ideea că „se dublează impozitul întregului apartament” nu trebuie privită ca o regulă generală, ruptă de contextul juridic și fiscal al fiecărui caz. Proprietarul trebuie să analizeze în actul fiscal ce imobil este vizat exact, care este baza de calcul și cum este motivată decizia. Practic, dacă majorarea se aplică legal unui impozit anual de 300 de lei, suma de plată va deveni 600 de lei pentru aceeași perioadă. Este important de reținut că achitarea acestui impozit dublat nu intră lucrarea în legalitate și nici nu anulează eventualele sancțiuni legate de disciplina în construcții.
Sancțiuni usturătoare și procedura de intrare în legalitate
Pentru abaterile care cad sub incidența noilor reglementări, amenzile sunt considerabile. Lucrările efectuate fără notificarea obligatorie sau cu încălcarea proiectului notificat pot fi sancționate cu sume cuprinse între 5.000 și 50.000 de lei. În cazurile mai grave, în care se construiește fără autorizația impusă de lege sau cu nerespectarea ei, intervalul general de sancționare urcă între 50.000 și 1.000.000 de lei, în funcție de impact și gravitate. Aceasta nu este însă o amendă fixă aplicată oricărui balcon, fiecare caz fiind analizat în funcție de încadrarea faptei, data execuției și regulile prescripției.
Pentru balcoanele închise fără acte, dar care nu se extind pe domeniul public, noul Cod oferă soluția autorizației de regularizare. Aceasta se obține doar dacă sunt îndeplinite cerințele urbanistice și tehnice, proces care poate impune expertize și lucrări suplimentare de conformare.
Situația balcoanelor închise înainte de 1990
În cazul intervențiilor vechi, analiza pornește de la legislația activă în momentul execuției. De exemplu, Legea nr. 50/1991 nu poate fi invocată pentru a judeca o lucrare făcută în 1985. Totuși, reguli de autorizare existau și în perioada comunistă: Decretul nr. 144/1958 reglementa construirea și transformarea clădirilor, făcând diferența între acestea și simplele reparații sau lucrări curente de întreținere. Astfel, simpla vechime a lucrării nu garantează legalitatea ei.
Există cel puțin trei scenarii distincte pentru aceste cazuri: balconul a fost prevăzut ca închis încă din proiectul original al blocului, închiderea a primit aprobare ulterioară sau proprietarul a făcut lucrarea fără actele cerute la acea vreme. De asemenea, simpla înlocuire a ferestrelor la o închidere deja existentă trebuie tratată diferit față de închiderea de la zero a unui balcon.
Lipsa unei autorizații din arhiva personală a actualului proprietar nu înseamnă automat că lucrarea a fost ilegală. Înainte de a trage o concluzie, trebuie verificate proiectul inițial, cartea tehnică a blocului, planurile atașate actelor de proprietate, documentele asociației de proprietari și arhivele primăriei. Fotografiile de epocă pot demonstra perioada intervenției, dar nu țin loc de aprobare.
În plus, prescripția dreptului de a aplica o amendă trebuie separată de statutul urbanistic și de posibila majorare a impozitului. Deși limitele amenzilor din 2026 nu pot fi aplicate mecanic unor lucrări finalizate acum câteva decenii, nici simpla înscriere cadastrală nu dovedește că fiecare modificare a fost autorizată. Chiar dacă pentru construcțiile de dinainte de 1 august 2001 există norme speciale de întabulare în cartea funciară, aplicarea lor pe modificarea punctuală a unui apartament necesită verificări și nu oferă o imunitate generală pentru orice balcon vechi.
Lucrările făcute prin reabilitarea termică a primăriei
Un balcon poate fi închis perfect legal în cadrul unui program de anvelopare a blocului. Conform OUG nr. 18/2009, printre intervențiile eligibile se numără izolarea parapeților și închiderea balcoanelor sau a logiilor cu tâmplărie termoizolantă. Dacă această operațiune a făcut parte din proiectul autorizat al întregii clădiri și a respectat documentația comună, proprietarul nu are nevoie de o autorizație individuală pe numele său pentru ca lucrarea să fie legală.
Pentru a demonstra acest lucru, nu este suficient ca blocul să apară pe lista imobilelor reabilitate. Proprietarul trebuie să poată identifica intervenția exactă asupra apartamentului său, solicitând de la asociație și de la primărie numărul autorizației, extrasele din proiect care vizează balconul respectiv și actele de recepție.
Atenție însă: anveloparea fațadei de către primărie nu legalizează automat modificările făcute anterior, pe cont propriu, de către proprietar. De altfel, documentațiile unor programe oficiale de reabilitare au impus explicit intrarea în legalitate a extinderilor sau închiderilor neautorizate ca o condiție prealabilă pentru includerea în proiect. În mod similar, faptul că primăria a schimbat tâmplăria exterioară la reabilitare nu înseamnă că a aprobat și demolarea peretelui dintre balcon și sufragerie, dacă proprietarul a făcut această modificare separat. Cele două lucrări au regimuri diferite în acte.
Reguli pentru lucrările viitoare și unirea balconului cu camera
Pentru proprietarii care plănuiesc acum o astfel de investiție, art. 294 alin. (2) lit. b) pct. (iv) din noul Cod permite închiderea unitară a balcoanelor și logiilor în blocurile de locuințe printr-o procedură simplificată de notificare. Această facilitate se aplică doar clădirilor care nu se află în zone construite protejate sau în zone de protecție a monumentelor istorice.
Procedura simplificată nu înseamnă însă absența actelor. Nu este suficient un contract cu firma de termopane sau un simplu e-mail trimis primăriei. Notificarea necesită o documentație tehnică reală, un proiect realizat de specialiști și respectarea regulilor de urbanism. Mai mult, lucrările nu pot începe imediat după depunerea dosarului. Primăria are la dispoziție termene legale în care poate cere completări, poate respinge motivat notificarea sau poate solicita obținerea unei autorizații clasice. Montajul efectiv se poate programa doar după clarificarea acestor etape.
O distincție majoră trebuie făcută între montarea ferestrelor exterioare și unirea balconului cu sufrageria. Desființarea peretelui despărțitor, demolarea zidăriei, modificarea golurilor sau a instalațiilor și orice intervenție asupra structurii nu sunt acoperite de procedura notificării. Evaluarea unui meșter sau a proprietarului că zidul „nu pare de rezistență” este irelevantă legal. Proiectantul trebuie informat despre întregul plan de amenajare, pentru a stabili regimul corect de autorizare.
Înainte de a plăti pentru întocmirea unor dosare noi sau de a se resemna cu plata unui impozit dublu, proprietarii balcoanelor vechi sau reabilitate ar trebui să adune toate documentele disponibile și să ceară în scris serviciului de urbanism din primărie clarificarea statutului lucrării și pașii legali de urmat.
Explorează subiectele:
